「住宅ローンはどうしましょうか？」と言われても、全く知識がない私は何のことかさっぱり分かりませんでした。
全く知識のなかった私たちが、最終的に『auじぶん銀行の変動金利』でローンを決めるまでの経緯や学んだ知識を書きたいと思います。
まず今回の記事では、住宅ローンを決める一番最初の段階で悩む「金利の種類」に焦点を当て、それぞれの違いが分かるように内容をまとめました。
参考までに私たちが住宅の予算をどのように決めたのかについては以下の記事をご覧ください。
金利の種類
金利には大きく3種類あり、
①変動金利（短期プライムレートに応じて金利が変動）
↓
②期間固定金利（固定期間中は決まった金利で、それ以後の金利は状況に応じて変動）
↓
③全期間固定金利（返済する期間すべてにおいて同じ金利で固定）
の順番で下にいくほど金利は高くなります。
金利は常に変動しています。固定金利の場合には、金利上昇リスクを住宅ローン会社側が取ることになるので、その分金利が高くなるという仕組みです。
以下にそれぞれの詳細について記載していきます。
それぞれメリットとデメリットがあり、一覧表にすると以下のようになります。
| 金利 | リスク | 契約の手間 | おすすめの人 | |
| 変動 | 低 | 有 | 全手続きを自分でする場合も | ・ある程度手元資金あり ・金利を低くしたい ・手間を惜しまず管理できる |
| 期間固定 | 中 | 期間後 有 | 期間後交渉する場合も | ・繰上げ返済を計画中 |
| 全期間固定 | 高 | 無 | 契約後基本不要 | ・金利リスクを取れない ・計画的な返済を計画 |
ではそれぞれ詳しく解説します。
変動金利
変動金利はなんといっても金利が安いことが魅力です。
『安い金利で借りたい。ある程度自己資金がある。手間を惜しまず管理できる』という人におすすめです。
条件なしで最も低いものは0.375%(みずほ銀行のネット手続き)となっています。(※2021年9月現在)
auじぶん銀行・住信sbiネット銀行・Paypay銀行などのネット銀行が力を入れている印象です。
auじぶん銀行のau金利優遇割を適用すると、
0.41% – 0.07%(auモバイル優遇割) – 0.03%(じぶんでんき優遇割) = 0.31%
の金利を適用でき、条件付きではこれが最も低いです。
参考までに変動金利は、短期プライムレートというものに連動して金利が変動します。
短期プライムレートとは銀行が融資する際に最も優遇された金利のことです。銀行が優良企業に融資している金利と認識しておけば大丈夫です。
変動金利は金利が安いので惹かれますが、注意する点も多くあります。
安いのには裏があり、「管理が大変でリスクを取るため」金利が安いということです。
事務手数料
以下のように、融資実行時に事務手数料として借入金額の数%が掛かる商品が多いです。
借入れ額によりますが、結構大きい金額になりますので注意が必要です。
例えば3,000万円の場合、2.2％だと66万円になります。
どうして変動だけ事務手数料が必要なケースが多いの？と思うかもしれませんが、事務手数料がない場合には保証料という形で金利に上乗するケースがあります。
月々払うか初めに払うかという違いで、結局同じように支払っていることになります。
変動金利は繰上げ返済する人が多いので、事務手数料で最初に保証料を回収しているのかもしれませんね！
つなぎ融資ができない場合がある
変動金利を扱うのはネット銀行が多く、その多くはつなぎ融資の制度がありません。
そのため住宅会社から着工時に〇〇％、上棟時に〇〇％と引き渡しまでに支払いが必要な場合につなぎ融資で対応することができませんので、自己資金で支払いをするか、住宅会社と相談する必要があります。
5年ルール・125%ルール
変動金利の適用金利は基本的に6ヶ月ごとに更新されます。
しかし、
「5年ルール」・・・大半の住宅ローンでは5年間返済額が変わらない
「125%ルール」・・・金利が大きく上昇していても5年後返済額は125%以上にはならない
というものがあり、消費者を守っていると言われることがあります。
これらのルールで返済額は一気に変動しないようにはなっていますが、このような状態になった場合、繰上げ返済をしなければローン元本がほとんど減っていかない場合があり大変危険です。
借入中に金利が上昇した場合は自分自身で取るリスクを取る必要があります。
期間固定金利
次に期間固定タイプの金利です。
いわゆる3年固定・10年固定・20年固定などと呼ばれているものです。
固定期間中は金利が変わりませんので、『固定期間中にある程度返済して、あとは繰り上げ返済をしたい』という人におすすめです。
JAバンクや地銀はこのタイプの商品を得意としています。
融資の際の事務手数料は無く、保証料として金利に0.1～0.3%程度上乗せしているものが多いです。
繰上げ返済を計画している場合には、住宅ローン控除が適用される期間に合わせて金利の固定期間を定めるのもいいですね！
固定期間終了後の金利
例えば10年固定で契約した場合、10年経過後は優遇金利の幅が小さくなり適用金利が上昇します。
しかし一般的には他行に顧客が流れるのを防ぐため、固定期間終了後も交渉次第で当初の金利より低くしてもらえることがあるようです。
ネット銀行ではこのような金利の交渉は難しいでしょう
全期間固定金利
ローンを借りている期間ずっと同じ金利が続くものです。
いわゆるフラット35などがこれに該当します。
「金利が高くてもとにかく安定した計画をしたい」という人におすすめです。
基本的に10年国債の利回りに連動しています。
基本的に金利は他のものよりも高いですが金利変動リスクがなく、一生返済額が変わらないので資金計画が崩れないことが大きなメリットです。
住宅メーカーと銀行などで協働して作っている商品もあり勧められることもありますが、必ずしも条件が良い条件とは限りませんので、住宅メーカーにおまかせにせずに判断した方が良いです。
フラット35は住宅金融支援機構という政府機関が非営利で運営しており、比較的審査に通りやすいと言われています。
銀行が金利変動のリスクを取るため、その保険料が適用金利に上乗せされている
まとめ
今回は住宅ローン金利の種類ごとの特徴について書きました。
返済計画やリスクを取れるかどうかによって、どれを選択するのかは三者三様だと思います。
しっかりと考えずに周囲と同じ商品を選んだり、営業マンのオススメを選ぶのは得策ではないです。
他にも決めなければいけないことが多く住宅メーカーにおまかせにしたいところですが、ここで決めたことがその後何十年にも渡って続いていきます。しっかり内容を理解して申込みをしましょう！
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